En Medellín cada vez se ven más edificios. Se construyen apartamentos, aparecen nuevos proyectos y, aun así, para muchas personas conseguir un arriendo barato sigue siendo una misión difícil.
Entonces aparece la pregunta que muchos se hacen: si hay más apartamentos, ¿por qué el arriendo no baja?
Un estudio de la Pontificia Universidad Javeriana analizó más de 15.000 manzanas catastrales de Medellín y su área metropolitana entre 2015 y 2025 para revisar si la vivienda turística estaría relacionada con el aumento de los arriendos de largo plazo.
Y el resultado llamó la atención: la investigación no encontró evidencia de que la vivienda turística sea la causa del aumento de los arriendos.
Tener más apartamentos no significa que el arriendo vaya a bajar.
La lógica parece sencilla: si se construyen más edificios y hay más apartamentos, debería existir más oferta y los precios tendrían que bajar.
Pero la realidad no siempre funciona así.
El precio de un arriendo también depende de cuántas personas están buscando vivienda, qué tipo de apartamentos se construyen, en qué lugares están ubicados y cuántas unidades realmente quedan disponibles para arriendo.
Por eso, construir nuevos edificios no garantiza que el valor del alquiler baje inmediatamente. Incluso puede mantenerse parecido mientras la demanda continúa creciendo.
El estudio encontró además que, cuando los investigadores compararon sectores similares y tuvieron en cuenta otros factores que pueden afectar el precio de la vivienda, la relación entre la vivienda turística y los arriendos desapareció.
Cada vez más hogares viven en arriendo
Los datos muestran otro cambio importante en Medellín.
Entre 2015 y 2024, la proporción de hogares propietarios pasó de 60 % a 47 %, mientras que los hogares que viven en arriendo aumentaron de 36 % a 45 %.
A esto se suma una reducción del 47 % en los permisos de construcción por cada 100.000 habitantes, un indicador relacionado con la generación de nueva oferta de vivienda.
Es decir, el debate sobre los arriendos no estaría solamente relacionado con los apartamentos turísticos. También entran en juego la oferta de vivienda, la demanda y la posibilidad que tienen las familias de acceder a una vivienda propia.
Una discusión que llega al POT
El resultado del estudio aparece en medio de la discusión sobre la vivienda turística y la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Medellín.
La investigación plantea una pregunta de fondo: si el objetivo es lograr arriendos más accesibles, ¿las medidas que se adopten realmente están respaldadas por evidencia de que pueden conseguirlo?
La vivienda turística hace parte de una actividad económica que también mueve restaurantes, transporte, comercio, cultura y otros negocios que reciben visitantes.
Por eso, cualquier cambio en las reglas puede tener efectos tanto sobre el mercado de vivienda como sobre las personas y negocios que dependen del turismo.
Si los arriendos están cada vez más difíciles de pagar, ¿el problema está en la vivienda turística o en que Medellín no está generando suficiente vivienda para quienes necesitan un lugar donde vivir?
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